Locação, cessão onerosa e arrendamento
Passa a ser exigida a NFS-e de padrão nacional, com os campos de IBS e CBS.
Atualizado em 01/11/2026
Reforma tributária: o que muda em 1º de dezembro de 2026
Locação, venda de imóveis e condomínios — antes e depois, explicado para quem administra e para quem é dono.
O que acontece em 1º/12/2026
Venda de imóveis
Passa a ser exigida a NF-e ABI (modelo 77).
Condomínios
Documento fiscal na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026. A Receita e o Comitê Gestor do IBS anunciaram um programa de conformidade com orientações para a emissão em 2026; alguns detalhes (por exemplo, se o proprietário pessoa física que não é contribuinte também precisa emitir) ainda dependem dessa orientação.
2026 é ano de teste
As alíquotas de teste são CBS 0,9% e IBS 0,1%, informadas no documento fiscal. Quem cumpre as obrigações acessórias (emitir e informar os documentos) fica dispensado de pagar esses valores em 2026. A cobrança efetiva começa em 2027.
Linha do tempo
out/2026
NFS-e nacional na regra geral de serviços, incluindo a taxa de administração e intermediação da imobiliária.
Etapa 11º/12/2026
Documento fiscal na locação, na venda (NF-e ABI) e nos condomínios.
Etapa 22027
A CBS passa a valer de fato. PIS e Cofins acabam.
Etapa 32029–2032
O IBS sobe aos poucos, enquanto ICMS e ISS diminuem.
Etapa 42033
Sistema completo.
Etapa 5
A — Locação e venda de imóveis
Tema
Antes
Depois
Nota do serviço da imobiliária
Antes: NFS-e municipal, cada cidade com seu padrão.
Depois: NFS-e de padrão nacional desde out/2026, com campos de IBS e CBS, para administração e intermediação.
Nota da locação
Antes: Não havia documento fiscal para o aluguel.
Depois: A partir de 1º/12/2026, NFS-e de padrão nacional na locação, cessão onerosa e arrendamento.
Venda de imóvel
Antes: Sem nota fiscal própria para a venda.
Depois: NF-e ABI (modelo 77) em toda venda a partir de 1º/12/2026.
Boleto do inquilino
Antes: Aluguel, IPTU e condomínio muitas vezes juntos.
Depois: Discriminar aluguel × IPTU × condomínio: IPTU e taxas ordinárias ficam fora da base.
Tributo sobre a intermediação
Antes: ISS e PIS/Cofins.
Depois: IBS/CBS com redução de 50% (administração e intermediação), com cobrança efetiva a partir de 2027.
Identificação do imóvel
Antes: Matrícula e inscrição municipal.
Depois: CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) nos documentos; a Receita cruza IR, IPTU, cartórios e pagamentos.
O que fazer
- Emitir a NFS-e do próprio serviço (administração e intermediação) desde out/2026.
- Separar no boleto aluguel × IPTU × condomínio.
- Mapear quais proprietários viram contribuintes.
- Revisar as cláusulas de repasse dos novos tributos nos contratos.
- Avaliar com o proprietário a opção dos 3,65% nos contratos antigos.
Quem paga IBS/CBS no aluguel
A pessoa jurídica locadora (incluindo holdings) paga. A pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, a receita de aluguéis passou de R$ 240 mil e veio de mais de 3 imóveis (valores corrigidos pelo IPCA). Se no próprio ano a receita passar de 20% acima do limite (cerca de R$ 288 mil), o enquadramento pode valer no mesmo ano.
Exemplos: um único imóvel rendendo R$ 270 mil/ano → fora. Cinco imóveis somando R$ 150 mil/ano → fora.
Quanto
A locação tem redução de 70% na alíquota. Venda, administração e intermediação de imóveis têm redução de 50%. A locação residencial tem redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, abatido da base. Temporada de até 90 dias segue a regra de hotelaria.
A alíquota de referência final ainda não está fixada. Estimativas ficam entre 26,5% e 28%, o que daria cerca de 8% sobre o aluguel no sistema completo, antes do redutor.
Base de cálculo do aluguel
Entram o aluguel, juros, multas e encargos cobrados pelo locador. Ficam fora o IPTU e as taxas ordinárias de condomínio cobrados junto — por isso devem vir discriminados no boleto.
Contratos antigos
Contratos por prazo determinado assinados até 16/01/2025 podem optar por pagar 3,65% sobre a receita bruta em vez do regime normal (art. 487 da LC 214/2025). Não residenciais: vale pelo prazo original se o contrato foi registrado em cartório ou informado ao Fisco dentro do prazo legal. Residenciais: até o fim do contrato ou 31/12/2028, o que vier primeiro.
Quem opta perde créditos e o redutor social. Pode valer a pena em contratos longos; faça a conta caso a caso com o contador.
Venda
NF-e ABI em toda venda a partir de 1º/12/2026. Para o IBS/CBS a partir de 2027, a pessoa física só é contribuinte se vendeu mais de 3 imóveis mantidos há menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores.
Há redutor de ajuste (para imóvel que já existia em 31/12/2026, parte do custo de aquisição corrigido ou do valor de referência) e redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo ou R$ 30 mil por lote residencial.
CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro
O imóvel passa a ser identificado pelo CIB, que aparece nos documentos e permite à Receita cruzar IR, IPTU, cartórios e pagamentos.
Aluguel: IBS/CBS e Imposto de Renda são coisas diferentes
IBS/CBS
- Imposto sobre o consumo: incide sobre a receita do aluguel (o valor cobrado).
- Apurado por operação, mês a mês.
- Só para quem é contribuinte (PJ ou PF acima dos limites).
- Redução de 70% e redutor social de R$ 600 (residencial).
- Pode ser repassado ao inquilino, conforme o contrato.
- Inquilino empresa pode tomar crédito.
Imposto de Renda
- Imposto sobre a renda do proprietário pessoa física.
- Continua igual e separado.
- Pago todo mês pelo carnê-leão (tabela progressiva de 7,5% a 27,5%) e ajustado na declaração anual.
- Pode abater IPTU e condomínio pagos pelo proprietário e a taxa de administração da imobiliária.
- A nova isenção para rendas até R$ 5 mil por mês é aplicada no ajuste anual; renda total acima de R$ 600 mil por ano pode ter a tributação mínima (Lei 15.270/2025).
Não substitui: soma.
Exemplo ilustrativo — hipotético
Proprietário pessoa física contribuinte, aluguel residencial de R$ 5.000/mês, alíquota de referência hipotética de 26,5% no sistema completo (2033):
- Base: 5.000 − 600 = R$ 4.400
- Alíquota reduzida: 26,5% × 30% = 7,95%
- IBS/CBS ≈ R$ 349,80/mês
O IR continua sendo calculado à parte pelo carnê-leão.
Ainda não há regra específica dizendo se o IBS/CBS pago poderá ser abatido da base do IR do aluguel — acompanhe a regulamentação.
Mini-simulador (proprietário pessoa física)
Você seria contribuinte de IBS/CBS?
Não
A receita do ano anterior não passou de R$ 240 mil e são até 3 imóveis.
Estimativa mensal no sistema completo
R$ 0,00
Base R$ 4.400,00 × 7,95% — se fosse contribuinte: R$ 349,80
Estimativa educativa; não é cálculo oficial.
B — Condomínios
Emitir documento não é pagar imposto
A partir de 1º/12/2026, o condomínio passa a emitir documento fiscal (NFS-e) tanto na arrecadação das taxas e demais valores cobrados dos condôminos quanto nas receitas com terceiros — aluguel de salão para não moradores, antenas de operadora, publicidade, estacionamento, locação de lojas e quiosques (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026; detalhes operacionais ainda dependem da orientação do programa de conformidade). Mas emitir não é pagar: IBS/CBS não incide sobre a arrecadação das taxas condominiais. Só pode incidir sobre as receitas com terceiros, e apenas quando as cobranças dos condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total — ou se o condomínio optar pelo regime regular, caso em que toda a receita é tributada, com direito a créditos.
Taxas e cotas dos condôminos
Emite NFS-e? Sim
Paga IBS/CBS? Não
Receitas com terceiros (salão, antenas, publicidade, estacionamento, lojas)
Emite NFS-e? Sim
Paga IBS/CBS? Só se as cotas ficarem abaixo de 80% da receita total — ou no regime regular (tudo tributado, com direito a créditos)
Os limites de R$ 240 mil por ano e mais de 3 imóveis valem para o proprietário pessoa física que aluga imóveis; para o condomínio, o critério é a proporção de 80%.
Tema
Antes
Depois
Taxa condominial
Antes: Rateio de despesas, sem tributo sobre consumo.
Depois: Continua fora: o condomínio edilício não é contribuinte de IBS/CBS (art. 26 da LC 214/2025).
Receitas de terceiros
Antes: Salão para não moradores, antenas, publicidade, estacionamento, lojas e quiosques.
Depois: Se as cobranças dos condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total, o condomínio paga IBS/CBS sobre as operações com terceiros.
Regime regular
Antes: Não existia.
Depois: Opcional: toda a receita é tributada (inclusive as taxas), mas há crédito do IBS/CBS pago nas compras. Mínimo de 12 meses; a saída vale a partir de 1º de janeiro do ano seguinte.
Importações
Antes: Tributos de importação.
Depois: Equipamento ou software comprado do exterior: o condomínio paga mesmo sem ser contribuinte.
Prestadores
Antes: ISS e PIS/Cofins embutidos.
Depois: Administradoras, síndicos profissionais e prestadores passam a cobrar com IBS/CBS, o que pode afetar o orçamento.
Documento fiscal
Antes: Boleto de cobrança.
Depois: A partir de 1º/12/2026, o condomínio emite documento fiscal (NFS-e) tanto na arrecadação das taxas e demais valores cobrados dos condôminos quanto nas receitas com terceiros (Ato Conjunto 4/2026). Emitir não é pagar; detalhes operacionais dependem da orientação do programa de conformidade.
O período de medição dos 80% ainda não foi definido. Recomendação: acompanhar todo mês. O regime regular só compensa com cálculo caso a caso.
Checklist do síndico
- Separar no plano de contas receitas de cotas × receitas de terceiros.
- Medir a proporção mensalmente.
- Revisar contratos de antenas, publicidade e locação de áreas.
- Conversar com a administradora sobre emissão de documentos e impacto na taxa.
- Avaliar o regime regular com o contador.
Como o SafeMobi ajuda
- Cadastro do imóvel com CIB e SQL/IPTU.
- Apuração mensal de IBS/CBS por contrato.
- Alerta de enquadramento do locador pessoa física.
- Controle do regime de transição dos contratos.
- DRE orçado × realizado e prestação de contas separando receitas.
- Emissão automática das notas — em breve.
Perguntas frequentes
Fontes
Conteúdo informativo, atualizado em 01/11/2026. A regulamentação ainda está em andamento. Não substitui a orientação de contador ou advogado.
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